Obiekty starsze niż 5 lat stanowią blisko 60 proc. powierzchni w sektorze magazynów. Nic więc dziwnego, że także rynek powierzchni logistycznych czeka fala modernizacji.

W Polsce mamy już ponad 12 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co czyni ten sektor rynku nieruchomości największym pod względem zasobów – dla porównania łączna powierzchnia obiektów handlowych szacowana jest na 11,2 mln mkw., a budynków biurowych na 9,3 mln mkw.

– Obiekty magazynowe starsze niż 5 lat (ponad 7 mln mkw.) stanowią ok. 58% ogółu zasobów dostępnych na rynku. A starsze niż 10 lat (ok. 3,8 mln. mkw.) to ok. 32 % całego wolumenu tego typu powierzchni – zwraca uwagę Piotr Wąs, dyrektor zarządzający, członek zarządu SpaceFactory. Dlatego zdaniem eksperta SpaceFactory warto zastanowić się więc jakie działania należy przedsięwziąć aby starsze budynki magazynowe były  w stanie skutecznie konkurować z  obiektami dostarczanymi

w ostatnim czasie oraz jakie zabiegi powinni podejmować zarządcy by zabezpieczyć starsze aktywa przed utratą wartości w czasie, utrzymać ich atrakcyjność na rynku najmu, a co z tym związane podtrzymać ich atrakcyjność na rynku inwestycyjnym.

Największą grupę wśród najemców nieruchomości magazynowych stanowią firmy z branży logistyki kontraktowej, którzy ze względu na specyfikę swojego biznesu nie są skłonni do podpisywania najmów na okresy dłuższe niż 5-letnie, a w praktyce dominują tu najmy 3-letnie. Najemcy stają więc bardzo często przed trudną decyzją – czy wraz zakończeniem dotychczasowej umowy najmu przedłużyć ją w dotychczasowym obiekcie, czy też przenieść działalność do nowo wybudowanego magazynu. – I tu pojawia się szereg pytań. Jeżeli zostać w obecnej lokalizacji, to jakich modernizacji żądać od wynajmującego? Jakie modernizacje są fizycznie wykonalne na terenie dotychczasowego budynku? Czy możliwe będzie dostosowanie obecnego budynku do nowych operacji np. z zakresu e-commerce? Jakie zmiany przyniosą największe korzyści w kolejnych latach najmu oraz wreszcie jakie prace odnawiające obiekt mają ekonomiczny sens dla wynajmującego, a jakie dla najemcy? – wylicza Piotr Wąs.

Firma SpaceFactory wielokrotnie doradzała zarówno wynajmującym jak i najemcom w rozstrzyganiu tego typu dylematów – proponując i projektując konkretne rozwiązania, przygotowując wyceny tego typu modernizacji, uczestnicząc w negocjacjach pomiędzy stronami transakcji najmu, realizując prace modernizacyjne oraz zapewniając sprawne przeprowadzenie formalnych procedur urzędowych.

Kiedy magazyn zmienia się w halę produkcyjną – gruntowne przebudowy i zmiana funkcji obiektów logistycznych

Bywają jednak przypadki, gdy ze względu na szereg czynników, w większości przypadków związanych z cechami fizycznymi obiektu, takimi jak np.: stopień jego zużycia, brak możliwości prowadzenia efektywnych operacji logistycznych (zbyt mała liczba możliwych do wygospodarowania poziomów składowania, niewystarczająca nośność posadzki, brak możliwości wprowadzenia podziałów funkcjonalnych, niewystarczająca liczba doków przeładunkowych czy niewystarczająca ochrona pożarowa itp.), koniecznym jest rozważenie przeprowadzenia daleko idącej przebudowy obiektu, związanej często ze zmianą jego podstawowej funkcji.

Przykładem tego typu przebudowy może być projekt zakończony sukcesem, przeprowadzony przez SpaceFactory na terenie jednego z parków logistycznych położonych w podwarszawskim Błoniu, przekształcenia części budynku o łącznej powierzchni ok. 13.000 mkw., dotychczas wykorzystywanej na cele magazynowe, na powierzchnię produkcyjną. Powierzchnia magazynowa, wykorzystywana nieefektywnie przez dotychczasowego najemcę na potrzeby składowania blokowego, dzięki projektowi przeprowadzonemu w systemie zaprojektuj i zbuduj (ang. Design&Build) przez SpaceFactory na zlecenie inwestora i przy ścisłej współpracy z nowym jej najemcą – Katcon Polska Sp. z o.o. – globalnym producentem części samochodowych, przekształcona została w nowoczesną powierzchnię produkcyjną, spełniającą wysokie standardy najemcy. Zaangażowanie przez wynajmującego do tego projektu SpaceFactory umożliwiło mu dostarczenie najemcy – firmie Katcon – rozwiązań optymalnych zarówno pod kątem technicznym jak i kosztowym. – Zrealizowanie tego projektu umożliwiło wynajmującemu rozszerzenie współpracy z renomowanym najemcą, który z kolei zyskał możliwość rozwoju swojego potencjału produkcyjnego – klasyczna sytuacja Win/Win – wyjaśnia Piotr Wąs.

Eksperci SpaceFactory podkreślają znaczenie faktu, iż jako zespół specjalistów mieli znaczący udział w realizacji tego projektu od początku jego planowania i realizacji – od fazy wstępnych ustaleń technicznych, przez wsparcie inwestora w negocjacjach, aż po fizyczną realizację uzgodnionych prac. Jest to przykład jednej z licznych, zakończonych sukcesem realizacji, gdzie zaowocowało wieloletnie doświadczenie zespołu SpaceFactory. Więcej o realizacjach i usługach firmy:

http://spacefactory.eu/en/